DSR이 뭔지 모르면 대출받을 때 당한다

1년전에 살고 있는 아파트가 조금 불편해서 평수가 넓은 신축 아파트를 살려고 계획을 하고서는 갖고 있는 자금이 부족해서 대출을 받으려고 은행에 갔었는데, 소득도 있고 신용도 나쁘지 않은데, 대출 한도가 생각보다 훨씬 적게 나와서 자금 부족으로 평수가 넓은신축 아파트를 사는 계획이 틀어진 경험이 있다. 대출 한도가 작게 나온 원인이 DSR 때문이라고 했다. 그때는 은행원이 뭐라고 설명을 하는데도 정확하게 이해하지 못하고 돌아서 나왔는데, 이제서야 DSR이 뭔지를 알게 되었다. 같은 경험을 한 사람이 분명 적지 않을 것이다. 그래서 DSR에 대해 제대로 한번 짚어보려 한다.

DSR이 무엇인가?

DSR은 총부채원리금상환비율이다. 1년 동안 버는 소득 대비 갚아야 하는 모든 대출 원리금의 비율이다. 현재 은행 대출에는 40%, 비은행 대출에는 50%의 DSR 규제가 적용된다.

쉽게 말하면 이렇다. 연 소득이 5,000만 원이면 1년에 갚을 수 있는 원리금 총합이 2,000만 원을 넘으면 안 된다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출까지 다 합산된다.

카드론 하나, 마이너스 통장 하나, 자동차 할부 하나. 이것들이 전부 DSR 계산에 들어간다. 그냥 '빌린 돈'이 아니라, 매년 얼마씩 갚아야 하는지를 기준으로 계산하기 때문에, 대출 잔액이 적어도 상환 기간이 짧으면 DSR에 큰 영향을 미친다. 그래서 평소 관리가 안 돼 있으면 정작 집 살 때 대출이 안 나온다. 소득이 있어도, 신용이 좋아도, DSR을 초과하면 은행은 돈을 빌려줄 수 없다. 규정이기 때문이다.

DSR 3단계 한도 적용

2026년부터는 스트레스 DSR 3단계가 본격 적용되면서 한도가 더 줄었다. 연봉 1억 원 기준으로 스트레스 DSR 3단계 시행 후 대출 한도가 최대 약 4,800만 원 줄어들 수 있다는 분석도 나와 있다. 같은 소득이라도 언제 대출을 받았느냐에 따라 한도가 크게 달라지는 시대가 됐다.

스트레스 DSR은 미래 금리 상승 가능성을 미리 반영해 계산하는 방식이다. 실제로 4% 금리 대출이라도 스트레스 금리 1.5%를 더해 5.5%로 계산한다. 실제로 그만큼 내는 게 아니라, 대출 한도를 정할 때만 적용된다. 쉽게 말해 나중에 금리가 올라도 버틸 수 있는 사람한테만 빌려주겠다는 뜻이다. 금리가 오른 시대를 한 번 겪고 나서 나온 정책이라, 앞으로 완화될 가능성은 크지 않다.

그럼 어떻게 대비해야 할까

첫째, 불필요한 대출부터 정리하는 것이다. 마이너스 통장을 쓰지 않더라도 한도가 있으면 DSR 계산에 포함될 수 있다. 안 쓰는 통장은 한도를 줄이거나 해지하는 게 낫다. 카드론이나 현금서비스 이용 이력도 점검해볼 필요가 있다. 실제로 주택담보대출을 신청하기 전에 3~6개월 정도 여유를 두고 정리하는 것이 좋다.

 

둘째, 신용대출보다 담보대출을 우선 고려하는 것이다. 담보대출은 상환 기간이 길어 연간 원리금 부담이 적다. 같은 금액이라도 30년 분할 상환이면 DSR에 미치는 영향이 훨씬 줄어든다. 반면 단기 신용대출은 상환 기간이 짧아 연간 부담이 크고, 그만큼 DSR을 빠르게 잠식한다.

 

셋째, 정책 대출 상품을 확인하는 것이다. 특례보금자리론 같은 정책성 상품은 DSR 규제 적용 방식이 일반 대출과 다르다. 소득 요건, 주택 가격 기준 등 조건이 있지만, 실수요자라면 반드시 알아봐야 한다. 일반 시중 은행 창구에서만 알아보면 이런 선택지를 놓치는 경우가 많다.

대출은 받는 게 끝이 아니다. DSR을 이해해야 전략이 생긴다. 집을 사고 싶다면 소득을 올리는 것과 동시에 DSR 여유 공간을 미리 만들어 놓는 것, 이 두 가지를 함께 준비해야 한다.