상속세 물납, 부동산으로 세금을 내면 손해일까

부모님이 남기신 재산이 아파트와 땅, 상가뿐이고 통장에 현금이 거의 없을 때 상속인들이 가장 먼저 떠올리는 생각이 있습니다. 물려받은 부동산으로 세금을 대신 내면 안 될까 하는 것입니다.

실제로 그런 제도가 있습니다. 상속세 물납입니다. 현금이 없어 체납자가 되는 상황을 막기 위해 상속재산 자체로 세금을 내도록 허용하는 제도입니다.

다만 이 제도는 생각보다 문턱이 높고, 무엇보다 잘못 쓰면 손해가 큽니다. 요건과 순위, 그리고 실제로 어떤 손실이 발생하는지를 하나씩 정리해 보겠습니다.

3줄 요약

· 물납은 납부세액 2,000만 원 초과, 부동산·유가증권 비중 1/2 초과, 세액이 금융재산 초과 — 세 요건을 모두 채워야 합니다.

· 수납가액은 상속세 과세가액과 같습니다. 문제는 시세가 평가액보다 훨씬 높은 자산을 넘기게 된다는 점입니다.

· 가치 있는 부동산이라면 물납보다 연부연납(최장 10년)을 먼저 검토하는 편이 낫습니다.

세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다

물납은 신청한다고 받아주는 제도가 아닙니다. 다음 세 가지를 동시에 만족해야 심사 대상이 됩니다.

첫째, 납부할 상속세액이 2,000만 원을 초과해야 합니다. 이 금액 이하면 물납 신청 자체가 되지 않습니다.

둘째, 상속재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 전체의 2분의 1을 초과해야 합니다. 여기서 유가증권에는 비상장주식 등이 빠지고, 사전증여재산은 포함해 계산합니다. 재산 대부분이 부동산인 경우를 위한 제도이니 당연한 요건입니다.

셋째, 상속세 납부세액이 상속받은 금융재산을 초과해야 합니다. 이 요건은 2016년 1월 1일 이후 신청분부터 강화된 것입니다. 통장에 예금이 1억 원 있고 상속세가 7,000만 원이라면, 예금을 빼서 내면 되니 물납이 허용되지 않습니다.

참고로 증여세는 2016년부터 물납 대상에서 아예 빠졌습니다. 지금 물납이 가능한 세목은 상속세뿐입니다.

얼마까지 물납할 수 있나

세 요건을 통과해도 전액을 물납할 수 있는 것은 아닙니다. 한도가 따로 있습니다. 다음 두 금액 중 적은 쪽을 넘을 수 없습니다.

① 물납에 충당할 수 있는 부동산·유가증권 가액에 해당하는 상속세액

② 상속세 납부세액 − 금융재산(금융채무 차감) − 거래소 상장 유가증권 가액

두 번째 항목에 상장 유가증권까지 빠진다는 점이 중요합니다. 팔아서 현금을 만들 수 있는 자산이 있으면 그만큼은 현금으로 내라는 취지입니다.

순위가 정해져 있습니다

세무서는 아무 재산이나 받아주지 않고, 국가가 관리하고 처분하기 쉬운 것부터 순서대로 받습니다. 정당한 사유가 없으면 이 순서를 건너뛸 수 없습니다.

1. 국채 및 공채
2. 거래소에 상장된 유가증권(처분이 제한된 것 등은 제외)
3. 국내에 소재하는 부동산
4. 그 밖의 유가증권(비상장주식 제외)
5. 비상장주식
6. 상속개시일 현재 상속인이 거주하는 주택과 그 부수토지

흔히 잘못 알려진 부분이 있습니다. 부동산은 2순위가 아니라 3순위입니다. 국채·공채가 있으면 그것부터, 상장 유가증권이 있으면 그다음입니다. 그리고 상속인이 실제로 살고 있는 집은 맨 마지막입니다. 거주지를 최대한 지켜주려는 배려입니다.

비상장주식은 다른 상속재산으로 감당이 안 될 때에 한해 예외적으로만 인정되며, 별도의 한도 계산이 따로 적용됩니다.

받아주지 않는 부동산이 있습니다

부동산이라고 다 되는 것도 아닙니다. 세무공무원이 현장에 나와 '관리·처분이 적당한 재산인지'를 심사합니다. 거절되기 쉬운 것들은 대체로 이렇습니다.

• 진입로가 없는 맹지, 경사가 심해 개발이 어려운 임야
• 여러 명의 지분으로 쪼개진 공유지분 부동산
• 근저당권·가압류·가처분 등 권리가 설정된 부동산
• 무허가 건축물이 있거나 소송이 진행 중인 토지

정리하면 국가가 나중에 팔기 어려운 물건은 받지 않습니다. 팔기 어려워서 물납하고 싶은 재산일수록 거절될 가능성이 높다는, 다소 얄궂은 구조입니다.

가장 오해가 많은 부분: 수납가액

물납을 다룬 글에서 가장 자주 보이는 설명이 "세금은 시세로 매기고 물납은 공시가격으로 받아가서 손해"라는 것입니다. 이건 정확하지 않습니다.

물납 재산의 수납가액은 상속세 과세가액과 같습니다. 세금을 매길 때 쓴 평가액 그대로 세금을 대신 받아준다는 뜻입니다. 두 숫자가 다른 게 아닙니다.

그럼 무엇이 문제일까요. 평가 방법에 따라 결과가 달라진다는 점입니다.

토지처럼 시가 확인이 어려운 재산은 기준시가 같은 보충적 방법으로 평가됩니다. 그러면 과세가액이 낮게 잡혀 세금은 줄지만, 같은 금액의 세금을 내기 위해 넘겨야 하는 부동산 면적은 늘어납니다. 반대로 감정평가를 받아 높은 가액으로 신고하면 세금은 늘지만, 넘기는 부동산은 줄고 현금 납부액도 줄어듭니다.

손해의 실체는 "국가가 깎아서 받아간다"가 아니라, 시세가 평가액보다 훨씬 높은 알짜 부동산을 낮은 평가액으로 넘기게 되는 상황입니다. 시세 10억 원짜리 땅이 6억 원으로 평가되어 수납되면, 6억 원어치 세금을 위해 10억 원짜리 자산을 내주는 셈이 됩니다.

이 지점이 물납 여부를 가르는 핵심입니다. 물납을 검토한다면 평가 방법을 먼저 설계해야 합니다.

그 밖의 손실 두 가지

거스름돈이 없습니다. 낼 세금이 3억 원인데 넘기려는 부동산 평가액이 3억 5,000만 원이고 필지를 쪼갤 수 없다면, 차액을 현금으로 돌려받지 못합니다.

소유권이 완전히 넘어갑니다. 물납된 재산은 국유재산이 되어 공매로 처분됩니다. 이후 개발 호재나 지가 상승이 있어도 그 이익은 남의 것입니다.

연부연납과 비교해 보세요

그래서 실무에서는 물납보다 연부연납을 먼저 검토하는 경우가 많습니다.

연부연납은 상속세를 최장 10년(가업상속은 20년)에 걸쳐 나눠 내는 제도입니다. 납부세액이 2,000만 원을 초과하고 납세담보를 제공하면 신청할 수 있습니다. 소유권을 그대로 유지하면서 임대수익 등으로 세금을 갚아나갈 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.

구분	물납	연부연납(최장 10년)	급매 처분
자산 평가	상속세 과세가액으로 수납	자산 가치 유지	시세보다 낮게 매각
소유권	국가로 완전 이전	본인 유지	매수자에게 이전
적합한 경우	도저히 팔리지 않는 부동산	가치 상승 여력이 있는 자산	단기 현금화가 가능한 자산

가치 있는 부동산이라면 연부연납으로 버티거나 시세에서 조금 낮춰 파는 편이, 물납보다 훨씬 많은 자산을 지키는 길인 경우가 많습니다.

신청 절차와 기한

물납은 상속세 과세표준 신고기한까지, 또는 결정 통지에 따른 납세고지서상 납부기한까지 신청해야 합니다. 상속세 신고기한은 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.

신청 후에는 세무공무원의 현장 실사가 이뤄지고, 신고기한이 지난 뒤 9개월 이내에 허가 여부가 결정되어 서면으로 통지됩니다.

불허가 통지를 받으면 통지를 받은 날부터 20일 이내에 관리·처분이 가능한 다른 재산으로 다시 물납을 신청할 수 있습니다. 이 기회를 놓치면 가산세 부담이 커지므로 통지서를 받는 즉시 움직여야 합니다. 연부연납으로 방향을 트는 경우의 기한과 절차는 사안에 따라 달라지므로 관할 세무서나 세무대리인에게 바로 확인하시는 편이 안전합니다.

마지막으로

상속세 물납은 체납을 막아주는 안전장치이지, 절세 수단이 아닙니다. 자산 가치 손실과 까다로운 인수 기준을 생각하면 가장 나중에 꺼내야 할 카드에 가깝습니다.

저는 이 제도를 들여다보면서, 결국 상속에서 어려운 것은 재산의 크기가 아니라 '기한 안에 현금을 어떻게 만드느냐'라는 생각이 들었습니다. 부동산은 많은데 통장은 비어 있는 상황이 실제로는 가장 흔한 경우이기 때문입니다.

혹시 지금 상속 재산을 정리하고 계시다면, 부동산 비중과 금융자산 규모를 먼저 나란히 적어보시면 어떨까요. 그 두 숫자만 놓고 봐도 물납이 가능한 상황인지, 연부연납으로 가야 하는지가 어느 정도 보입니다.

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이 글은 일반적인 제도 안내이며 개별 사안에 대한 세무 상담이 아닙니다. 세법은 개정이 잦고 재산 구성에 따라 결과가 크게 달라지므로, 실제 신청 전에는 반드시 세무 전문가나 관할 세무서의 확인을 받으시기 바랍니다.